Что означает «финансирование собственником / FSBO»?

Что означает «финансирование собственником / FSBO»?

Многие термины связаны с покупкой и продажей дома или собственности. Некоторые люди путают термины «финансирование собственником» и «продажа собственником» или «FSBO», потому что оба они относятся к людям, продающим дом. Однако эти термины означают две разные вещи.


Финансирование собственника

Другое название финансирования собственника - финансирование продавца. Это означает, что продавец дома также финансирует сделку. В этом случае собственник также является кредитором. Но собственник не ссужает покупателю деньги, как это делают банки или ипотечные кредиторы. Владелец соглашается позволить покупателю произвести оплату дома. Как правило, покупатель подписывает вексель на оплату собственнику дома. Эти сделки обычно работают только тогда, когда продавец полностью владеет домом без ипотеки. Эти сделки обычно выгодны покупателям, которые не могут получить традиционную ипотеку.


ФСБО

FSBO означает, что продавец не пользуется услугами агента по недвижимости. Продавцы выбирают этот метод, чтобы не платить комиссию агенту. Однако у агентов покупателей нет стимула показывать дом FSBO, потому что они также не получают комиссионных. Дома FSBO не отображаются в Службе множественных списков, которую агенты используют для поиска домов на продажу. Покупатели, ищущие выгодную сделку, обычно ищут дома FSBO, потому что они знают, что продавец не платит никаких комиссионных агентству по недвижимости.

Финансирование от продавца: как это работает при продаже жилья.

Финансирование продавца может быть полезным инструментом в условиях ограниченного кредитного рынка. Это позволяет продавцам быстрее переехать в дом и получить значительную прибыль от инвестиций. Кроме того, покупатели могут получить выгоду от менее строгих квалификационных требований и требований к первоначальному взносу, более гибких ставок и лучших условий ссуды на дом, который в противном случае был бы недоступен.

Продавцы, желающие взять на себя роль финансистов, составляют лишь небольшую часть всех продавцов - обычно менее 10%. Это потому, что сделка не обошлась без юридических, финансовых и логистических препятствий. Но, приняв правильные меры предосторожности и получив профессиональную помощь, продавцы могут снизить неотъемлемые риски.

Механика финансирования продавца

В финансировании продавца продавец берет на себя роль кредитора. Вместо того, чтобы отдавать покупателю наличные, продавец предоставляет покупателю кредит в размере покупной цены дома за вычетом первоначального взноса. Покупатель и продавец подписывают вексель (в котором указаны условия займа). Они регистрируют ипотеку (или «договор доверительного управления» в некоторых штатах) в местном государственном архиве. Затем покупатель со временем выплачивает ссуду, обычно с процентами.

Эти ссуды часто бывают краткосрочными - например, они амортизируются в течение 30 лет, но выплачиваются через пять лет. Теория состоит в том, что в течение нескольких лет дом достаточно повысится в цене или финансовое положение покупателей улучшится настолько, что они смогут рефинансировать у традиционного кредитора.

С точки зрения продавца, короткий период времени также практичен - продавцы не могут рассчитывать на ту же продолжительность жизни, что и ипотечное кредитное учреждение, или на терпение в течение 30 лет, пока не выплатят ссуду. Кроме того, продавцы не хотят подвергаться риску предоставления кредита дольше, чем это необходимо.

Продавец находится в лучшем положении, чтобы предложить сделку по финансированию продавца, когда дом свободен и не имеет ипотечной ссуды, то есть когда собственная ипотека продавца выплачена или, по крайней мере, может быть выплачена с использованием первоначального взноса покупателя. . Если продавец по-прежнему имеет значительную ипотеку на имущество, существующий кредитор продавца должен согласиться на сделку. На жестком кредитном рынке не склонные к риску кредиторы редко готовы брать на себя этот дополнительный риск.

Типы соглашений о финансировании продавца

Вот краткий обзор некоторых из наиболее распространенных типов финансирования продавца.

Комплексная ипотека. В ипотеке по системе «все включено» или соглашении о доверительном управлении «все включено» (AITD) продавец несет вексель и ипотеку на весь остаток от стоимости дома за вычетом первоначального взноса.

Младшая ипотека. На сегодняшнем рынке кредиторы не хотят финансировать более 80% стоимости дома. Продавцы потенциально могут предоставить покупателям кредит, чтобы компенсировать разницу: продавец может иметь вторую или «младшую» ипотеку на остаток от покупной цены за вычетом любого первоначального взноса. В этом случае продавец немедленно получает выручку от первой ипотеки от первого ипотечного кредитора покупателя. Однако риск продавца в отношении второй ипотеки заключается в том, что он или она соглашается на более низкий приоритет в случае дефолта заемщика. При обращении взыскания или изъятии вторая или младшая ипотека продавца выплачивается только после выплаты первой ипотечной ссуды и только при наличии достаточных доходов от продажи. Кроме того, банк может не согласиться предоставить ссуду тому, у кого такой большой долг.

Земельный договор. Земельные контракты не передают права собственности покупателю, но дают покупателю «равноправный титул», временную долевую собственность. Покупатель производит оплату продавцу, и после окончательной оплаты покупатель получает акт.

Вариант аренды. Продавец сдает недвижимость покупателю в аренду на определенный срок, как и при обычной аренде, за исключением того, что продавец также соглашается, в обмен на предоплату, продать недвижимость покупателю в течение определенного времени в будущем в согласованные сроки. -в соответствии с условиями (возможно, включая цену). Часть или все арендные платежи могут быть зачислены на счет покупной цены. Существует множество вариантов аренды.

Возможная ипотека. Возможная ипотека позволяет покупателю занять место продавца по существующей ипотеке. Некоторые ссуды FHA и VA, а также обычные ссуды с регулируемой ипотечной ставкой (ARM) допускаются - с одобрения банка.

Получение профессиональной помощи

И покупателю, и продавцу, вероятно, понадобится поверенный или агент по недвижимости - возможно, оба - или какой-либо другой квалифицированный специалист, имеющий опыт в финансировании продавца и сделках с недвижимостью, чтобы составить договор купли-продажи недвижимости, вексель и любые другие необходимые документы.

Кроме того, отчетность и уплата налогов по сделке, финансируемой продавцом, могут быть сложными. Продавцу может потребоваться финансовый или налоговый эксперт для консультации и помощи.

Советы по снижению риска продавца

Многие продавцы неохотно предоставляют ипотечный кредит, потому что опасаются, что покупатель объявит дефолт (то есть не выплатит кредит). Но продавец может предпринять шаги, чтобы снизить риск дефолта. Хороший профессионал поможет продавцу сделать следующее:

Требовать кредитную заявку. Продавец должен настоять на том, чтобы покупатель заполнил подробную форму заявки на ссуду и тщательно проверил всю информацию, которую покупатель в ней предоставляет. Это включает в себя проверку кредитоспособности и трудоустройства, активов, финансовых требований, рекомендаций и другой справочной информации и документации.

Разрешить продавцу одобрение финансов покупателя. Письменный договор купли-продажи, в котором указаны условия сделки, а также сумма займа, процентная ставка и срок, должен зависеть от утверждения продавцом финансового положения покупателя.

Обеспечьте ссуду домом. Заем должен быть обеспечен имуществом, чтобы продавец (кредитор) мог лишить его права выкупа в случае неисполнения обязательств покупателем. Необходимо провести надлежащую оценку дома, чтобы подтвердить, что его стоимость равна или выше покупной цены.

Получите первоначальный взнос. Институциональные кредиторы запрашивают первоначальные платежи, чтобы защитить себя от риска потери инвестиций. Это также дает покупателю долю в собственности и снижает вероятность его ухода при первых признаках финансовых проблем. Продавцы должны поступить так же и получить не менее 10% от покупной цены. В противном случае на слабом и падающем рынке в результате потери права выкупа у продавца может остаться дом, который нельзя продать, чтобы покрыть все расходы.

Согласование ссуды

Как и в случае с обычной ипотекой, кредитование продавца возможно. Чтобы определить процентную ставку, сравните текущие ставки, которые не характерны для отдельных кредиторов. Воспользуйтесь такими услугами, как www.BankRate.com и www.HSH.com - проверьте дневные и недельные тарифы в районе отеля, а не тарифы по стране. Будьте готовы предложить привлекательным покупателям конкурентоспособную процентную ставку, низкие первоначальные платежи и другие уступки.

Поскольку продавцы обычно не взимают с покупателей баллы (каждый балл составляет 1% от суммы кредита), комиссионные, премии за спред доходности или другие расходы по ипотеке, они часто могут позволить себе заключить с покупателем более выгодную сделку по финансированию, чем банк. Они также могут предложить менее строгие квалификационные критерии и выплаты авансового платежа.

Это не означает, что продавец должен или должен подчиняться любой прихоти покупателя. Продавец также имеет право на достойный возврат. Выгодная ипотека с небольшими затратами и меньшими ежемесячными выплатами должна привести к справедливой рыночной стоимости дома.

Наем компании по обслуживанию ссуд

Чтобы облегчить бумажную волокиту, продавцы могут нанять компанию по обслуживанию ссуд, которая поможет оформить ипотеку, отправить по почте выписки покупателям, собрать платежи и иным образом управлять ипотекой.